《遂溪縣解決不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)歷史遺留問(wèn)題的處理方案》政策解讀

　　一、制定背景及必要性

　　自2016年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，由于歷史上房地分開管理、登記不規(guī)范、相關(guān)法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)變化等原因，在不動(dòng)產(chǎn)登記中存在房地不一致、超面積建設(shè)、無(wú)審批手續(xù)等一系列歷史遺留問(wèn)題，導(dǎo)致群眾辦證困難，歷史遺留問(wèn)題若得不到及時(shí)妥善解決，將直接影響我縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的平穩(wěn)有序?qū)嵤┠酥辽鐣?huì)和諧穩(wěn)定。為積極穩(wěn)妥推進(jìn)我縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，切實(shí)保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，按照“依法依規(guī)、尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、為民利民”原則，特制定此處理方案。

　　二、制定依據(jù)

　　（一）《自然資源部 國(guó)務(wù)院國(guó)資委關(guān)于推進(jìn)國(guó)有企業(yè)盤活利用存量土地有關(guān)問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)〔2022〕205號(hào)）

　　（二）《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號(hào)）

　　（三）《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號(hào)）

　　（四）湛江市自然資源局關(guān)于印發(fā)《湛江市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問(wèn)題的處理意見》的通知（湛自然資（國(guó)土）發(fā)〔2019〕1707號(hào)）

　　（五）《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》

　　（六）《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）

　　（七）《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》(國(guó)家土地管理局令〔1992〕第1號(hào))

　　（八）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)）

　　（九）《國(guó)土資源部監(jiān)察部關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)[2007]78號(hào)）

　　（十）《湛江市人民政府關(guān)于印發(fā)湛江市市區(qū)中心城區(qū)違法建筑分類處理方案的通知》（湛府規(guī)〔2017〕1號(hào)）

　　（十一）《湛江市人民政府辦公室文件呈批表》（辦文編號(hào)：G09690號(hào)）和市房管局、市國(guó)土資源局、市財(cái)政局《關(guān)于土地為劃撥性質(zhì)的房地產(chǎn)分層分戶轉(zhuǎn)讓抵押相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（湛房報(bào)〔2009〕67號(hào)）

　　（十二）《遂溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定（2013版）》

　　（十三）《遂溪縣房屋工程建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》

　　（十四）《遂溪縣人民政府關(guān)于印發(fā)遂溪縣全面推進(jìn)農(nóng)村商業(yè)銀行組建工作實(shí)施細(xì)則的通知》（遂府〔2017〕48號(hào)）

　　三、主要內(nèi)容

　　《處理方案》的出臺(tái)，是為了妥善解決2016年6月30日遂溪縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，在本縣城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記難問(wèn)題。《處理方案》主要從處理原則、適用范圍及時(shí)間、分類處理、款項(xiàng)及費(fèi)用收繳辦法、實(shí)施時(shí)間和其他等六個(gè)方面進(jìn)行表述，在前期全面梳理摸排的基礎(chǔ)上，結(jié)合本縣實(shí)際情況， 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的六大類問(wèn)題給出了明確的處理意見。

　　第一大類：關(guān)于已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但未辦理土地使用證問(wèn)題。

　　（一）適用范圍：已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但未辦理土地使用證的。

　　（二）具體類型：

　　1. 有符合劃撥規(guī)定的土地權(quán)屬來(lái)源。

　　2. 有合法出讓土地權(quán)屬來(lái)源。

　　3. 已分層分套辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的政策性住房、集資房，土地性質(zhì)為劃撥的。

　　第二大類：關(guān)于已辦理土地使用證，房屋已建好使用但沒(méi)有合法建設(shè)手續(xù)問(wèn)題。

　　（一）適用范圍：已辦理土地使用證，房屋已建好使用但沒(méi)有合法建設(shè)手續(xù)的。

　　（二）具體類型：

　　1. 已辦理相關(guān)報(bào)建、竣工驗(yàn)收手續(xù)的。

　　2. 2002年12月1日《廣東省土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理規(guī)定》實(shí)施前建成的房屋，沒(méi)有合法建設(shè)、竣工工程手續(xù)的。

　　3. 2002年12月1日《廣東省土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理規(guī)定》實(shí)施后至2013年4月1日《遂溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定（2013版）》實(shí)施前建成的房屋，沒(méi)有合法建設(shè)手續(xù)的。

　　第三大類：關(guān)于行政事業(yè)單位、國(guó)資企業(yè)已辦理土地證但地上房屋未辦理房產(chǎn)證的問(wèn)題。

　　（一）適用范圍：行政事業(yè)單位、國(guó)資企業(yè)已辦理土地證但地上房屋未辦理房產(chǎn)證的。

　　（二）具體類型：行政事業(yè)單位、國(guó)資企業(yè)已辦理土地使用證，房屋已建好使用未辦理房產(chǎn)證的，沒(méi)有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》以及未取得《竣工驗(yàn)收備案表》的。

　　第四大類：關(guān)于房改房手續(xù)未完善無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題。

　　（一）適用范圍：房改房手續(xù)未完善無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的。

　　（二）具體類型：

　　1. 單位職工未按規(guī)定辦理房改房手續(xù)的。

　　2. 非單位職工購(gòu)買的。

　　第五大類：住宅小區(qū)（含獨(dú)立幢）違反土地規(guī)劃條件超容積率或超建筑面積建設(shè)的問(wèn)題。

　　（一）適用范圍：住宅小區(qū)（含獨(dú)立幢）違反土地規(guī)劃條件超容積率或超建筑面積建設(shè)的。

　　（二）具體類型：

　　1. 2013年4月1日《遂溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定（2013版）》實(shí)施前已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且《建設(shè)工程施工許可證》、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊備，土地沒(méi)有設(shè)定容積率，應(yīng)計(jì)容面積沒(méi)有超過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)面積的。

　　2. 2013年4月1日《遂溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定（2013版）》實(shí)施前以及實(shí)施后至2016年6月30日遂溪縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且《建設(shè)工程施工許可證》、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊備，土地沒(méi)有設(shè)定容積率，但應(yīng)計(jì)容面積超過(guò)工程規(guī)劃批準(zhǔn)面積；或原始檔案資料依據(jù)《關(guān)于公布實(shí)施遂溪縣城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（遂價(jià)（2010）6號(hào)）已取得政府或政府部門相關(guān)批準(zhǔn)設(shè)定容積率并繳納相關(guān)土地出讓金，但應(yīng)計(jì)容面積或建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)面積超過(guò)此容積率開發(fā)強(qiáng)度的。

　　3. 樓盤負(fù)擔(dān)了道路和巷道等部分公共設(shè)施配套用地，且有相關(guān)土地權(quán)屬來(lái)源佐證材料的。

　　4. 違反土地規(guī)劃條件超容積率或超建筑面積建設(shè)的。

　　第六大類：關(guān)于不同時(shí)期、不同類型的土地處置遺留問(wèn)題。

　　（一）適用范圍：不同時(shí)期、不同類型的土地處置遺留問(wèn)題。

　　（二）具體類型：

　　1. 2002年12月1日《廣東省土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理規(guī)定》實(shí)施前用地單位（包括行政企事業(yè)單位）因倒閉、破產(chǎn)、撤銷、兼并、搬遷等方式處置土地。

　　2. 在2007年6月30日《國(guó)土資源部 監(jiān)察部關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知》實(shí)施前通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得的，并簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同的工業(yè)用地。

　　3. 原遂溪縣縣城建設(shè)辦公室因縣城建設(shè)和開發(fā)需要對(duì)拆遷安置戶和困難戶安排土地建房的。

　　4. 少數(shù)集體企業(yè)或鎮(zhèn)（街）、村于20世紀(jì)90年代使用集體土地進(jìn)行工廠、加油站等非住宅建設(shè)的。

　　5. 原個(gè)別單位或個(gè)人與中林集團(tuán)雷州林業(yè)局有限公司、廣東省廣前糖業(yè)發(fā)展有限公司簽訂相關(guān)征地協(xié)議，已繳納相關(guān)款項(xiàng)，但至今未有辦理用地審批手續(xù)的。

　　6. 單位、個(gè)人已使用土地（房產(chǎn)），但實(shí)際用地面積與證載（批準(zhǔn)）面積不一致的。

　　四、實(shí)施時(shí)間

　　《處理方案》自2024年3月18日實(shí)施，有效期三年。